Modellrechnung
Was kann eine Immobilie für Ihre Steuer tun?
Nicht der Kaufpreis entscheidet darüber, ob sich eine Immobilie für Sie rechnet. Entscheidend ist, was nach Miete, Finanzierung und möglicher Steuerwirkung tatsächlich übrig bleibt.
Das folgende Beispiel zeigt ein Denkmalobjekt für 328.000 €, finanziert mit 65.600 € Eigenkapital, bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 € und Einzelveranlagung.
Monatlicher Vermögenszuwachs
619 €
291 € Überschuss aus der Vermietung, 328 € Tilgung — ohne dass Sie etwas zuzahlen.
| Kennzahl | ohne Konzept | mit Konzept |
|---|---|---|
| Steuerbelastung | 31.088 € | 20.317 € |
| Steuerliche Wirkung | — | 10.771 € p. a. |
| Mieteinnahmen | — | 8.160 € p. a. |
| Bewirtschaftung | — | − 1.530 € p. a. |
| Zins und Tilgung | — | − 13.907 € p. a. |
| Monatlicher Überschuss | — | + 291 € |
| zusätzlich Tilgung, also Vermögensaufbau | — | + 328 € / Monat |
Warum das aufgeht: nicht die Miete. 8,00 €/m² sind 2,5 % Bruttomietrendite — davon allein bliebe nichts übrig. Getragen wird die Rechnung von der Abschreibung: 22.304 € im ersten Jahr, die bei 42 % Grenzsteuersatz 10.771 € Steuer sparen. Dazu Eigenkapital, das den Kapitaldienst senkt.
Annahmen: Kaufpreis 328.000 €, davon 70 % Sanierungsanteil, 20 % Altbausubstanz, 10 % Grund und Boden. Denkmal-AfA 9 % nach § 7i EStG zzgl. 2,5 % linearer AfA auf die Altbausubstanz. 85 m² zu 8,00 €/m², das entspricht 2,5 % Bruttomietrendite. Eigenkapital 65.600 €, Darlehen 262.400 € zu 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Bewirtschaftung (nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage) 1.530 € jährlich. Zu versteuerndes Einkommen 100.000 €, Einkommensteuer nach § 32a EStG im Grundtarif, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Beispielhafte Darstellung, keine Zusage und keine Steuerberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation und dem jeweiligen Objekt ab; die Aufteilung des Kaufpreises richtet sich nach der Bescheinigung der Denkmalbehörde. Der Überschuss gilt für die Jahre mit erhöhter Absetzung und verändert sich danach — siehe Prüfkriterium 05.
Unsere Haltung
Eine Musterrechnung ist kein Angebot.
Sie zeigt, was möglich ist, wenn Miete, Finanzierung und Steuersatz zusammenpassen. Fehlt eines davon, kippt das Ergebnis ins Minus. Deshalb rechnen wir jedes Objekt einzeln durch — mit Ihren Zahlen, nicht mit unseren. Und wir sagen genauso deutlich, wenn eine Immobilie nicht zu Ihnen passt.
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Unser Bestand wechselt, und passende Denkmalobjekte sind oft schnell vergeben. Im Kanal PS-Immokonzepte „Steuern umwandeln" erfahren Sie von jedem neuen Objekt, sobald es verfügbar ist — samt Eckdaten und Steuerwirkung.
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Auswahlkriterien
Eine hohe Abschreibung macht noch kein gutes Investment.
Eine Immobilie muss sich auch ohne Steuereffekt wirtschaftlich erklären lassen. Deshalb betrachten wir jedes Konzept aus sechs Perspektiven.
Standort
Wie nachhaltig ist die Nachfrage?
Vermietbarkeit
Welche realistische Miete ist erzielbar?
Kaufpreis
Passt der Preis zur Substanz und zum Markt?
Finanzierung
Wie entwickelt sich die tatsächliche Liquiditätsbelastung?
Steuerwirkung
Welche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen — und wie lange? Die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG läuft acht Jahre mit 9 %, vier weitere mit 7 %, danach entfällt sie.Im Beispiel oben sinkt der Saldo dadurch von 291 € über 130 € auf − 432 € ab dem 13. Jahr. Eine Immobilie, die nur acht Jahre trägt, ist kein Konzept.
Exit
Wie attraktiv könnte das Objekt langfristig bleiben?
Erst wenn diese Faktoren zusammenpassen, wird aus einer Immobilie ein Konzept.
Marcus Skala
Immobilienspezialist · begleitet Kunden seit 1998
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Eine Kapitalanlage ist keine Entscheidung, die man zwischen zwei Terminen trifft. Wir rechnen mit Ihnen durch, was zu Ihrer persönlichen Situation passt — und sprechen genauso offen darüber, wenn ein Objekt nicht passt.
Am Anfang steht nicht das einzelne Objekt, sondern die Frage, welche Strategie zu Ihrer Situation, Ihrem Investitionsrahmen und Ihren langfristigen Zielen passt.
Professionelle Betreuung von Anfang bis Ende. Besonders die steuerliche Strukturierung war top.
F. R. · Köln
Ich suchte eine Anlage mit Substanz — die Kombination aus Rendite, Steuervorteilen und Sicherheit hat mich überzeugt.
Dr. M. H. · Düsseldorf
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Nächster Schritt
Sie zahlen bereits genug Steuern.
Die interessantere Frage ist, ob sich ein Teil davon in Vermögen umwandeln lässt. Lassen Sie uns das anhand Ihrer persönlichen Zahlen herausfinden.
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